2019年楼市究竟会怎么走成为当前公众和市场最为关注的话题世界播资讯

来源：互联网 2023-04-21 04:46:03

岁末年初，山东省菏泽市、湖南省衡阳市关于取消限价、限购的消息引发全国高度关注，一些重要会议的文字表述也牵动着市场敏感的神经。2019年楼市究竟会怎么走，成为当前公众和市场最为关注的话题。

市场普遍预期房地产调控或许再度放松，担心房价再度攀升。不过，笔者认为，实际上无论是“分类调控”还是最新提出的“分类指导”，都只是微调，楼市大方向并没有改变，即自十九大报告以来，楼市政策就不断向住房的 “居住属性”倾斜，最新的中央经济工作会议是2019年经济工作的总部署，也是强调“房住不炒”。

当然，文字上的小调整也并非完全没有意义，2019年房地产政策就如同货币政策一样，大的方向并没有改变，但在一些灵活性等出现了较大改变。假如说2018年是“房价严打”阶段来说，去年整个房地产行业可谓是艰难竭蹶，楼市严冬中2019年已经出现回暖迹象。但总体而言，如今的房地产行业发展仍正处于“转轨阶段”，弯道减速不仅仅仅是“交通规则”，更是“生存规则”，2019年作为楼市弯道后第一年头，“稳 ”是基调，“稳中有进”是趋势。

(资料图片)

首先，全国楼市基本面呈现“稳中有进”迹象。从土地市场来看，土地供应面积和成交面积均有所上扬，土地出让收入同比增加。据中国研究院数据显示，2018年全国300城市土地出让金额为41644亿元，同比增加2%。土地供应增加两成，刺激土地成交面积和成交额的上扬。考虑到房地产行业建设周期，这也就意味着，土地市场上的良好表现将反映到未来期的房地产市场的供给侧。不过需要注意的是，房地产商 “顺经济风向”行事会使得其对市场的积极作用释放表现为过程性的特点。

值得一提的是，不同城市土地市场呈现出不同的特点，“差别化调控”政策的影响或将延续。据中国研究院数据显示，北上广深等一线城市土地供需均下滑，二线城市供求上扬，三四线城市异军突起，佛山、常州等城市入围土地年收金榜单前20 。从土地市场的表现来看，一二线城市土地受政策影响程度较大，但是考虑到人口的流向，需防政策风向转变带来的市场过冷过热的不稳定的风险。

同时需要注意的是，虽然今年土地市场流拍数量有所增加，但是租赁市场后来居上，可以很好的实现对市场承接。同时政府方面在政策上也给与了积极的回调，给予了市场很好的政策支撑。以上海为例，尤其是2018年下半年，上海各大租赁品牌竞相发力，上海市全市新拓长租工具门店总量超过100家，上海租赁市场已经颠覆了运营商独大的局面。同时，国家方面也积极的给予购地优惠，放宽购地限制，以刺激拿地积极性，稳定市场的预期。

而就房地产开发投资市场来看，虽说国房景气指数略有回落，但是相比去年同期依旧是微幅上扬。换句话说，企业的开发投资意愿依旧很强，市场表现不强，缺少的是市场时机。据相关数据显示，2018年1-10月，全国共完成房地产开发投资99325亿，同比增长9.7%，增幅同比上升1.9%，相比去年增加2.7%，其中住宅完成投资70370亿，同比增长13.7%.

当然，需求方对房地产市场的支撑最终还要依赖于经济基本面的走向，从总体上来看，2018年经济总体运行平稳，经济增速维持在6.5%-7%之间，货币政策总体持续稳健，供应量略有回落。虽说货币政策虽略有收紧，但是考虑到房地产市场销售现状，其利于稳定房价预期。数据显示，2018年1-10月，全国商品房销售面积达133117万平方米，同比增长2.2%，商品房销售额 115914亿元，同比增长12.5%，但是考虑到2018年下半年房地产市场严控对房地产市场的冲击，以上数据足以说明，被压抑的部分需求需要释放的空间将会相当大。

而刚刚结束的2019年的经济工作会议也明确指出，稳健的货币政策要松紧适度，积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，事实上是对宏观经济的一种积极刺激。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，对房地产市场不再收紧事实上也是一种松绑，可谓是没有坏消息就是一个好消息。我国楼市受到政策因素影响的程度远远超过市场因素，所以这也是2019年楼市“稳中有进”的根基所在。

事实上，受到宏观金融政策影响，房地产融资环境已经相对2018年，2019年会有很大的改观。报道称，在11月20日，花样年控股集团有限公司发布公告称，其全资附属公司花样年集团(中国)有限公司于近日获证监会批准发行29亿公司债。第一期发行不超过10亿元，票面利率为7.5%。目前信托市场房企融资成本普遍13%左右，个别的房企项目融资成本已经突破15%。而花样年地产在“寒冬”中能以7.5%这么低的票面价格获批29亿元，实属不易。业内人士则解读为，地产冬季“抗寒”能力仍然较强。

综上，不论从经济基本面、货币政策以及金融政策，还是微观从土地市场、租赁市场、开发投资、销售市场来看，放眼2019年，房地产市场将会以“稳”为基调，以“稳重有进”为趋势。

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